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湖北省土地学会第25个全国“土地日”宣传专栏

2015-06-25 来源: 阅读次数:

 

深刻认识新常态,以节约用地服务转型发展

省国土资源厅利用处  陈大才

2015年6月24日

 

今年土地日主题是“节约集约利用土地,推动土地利用方式根本转变”。去年4月,省政府出台了《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发〔2014〕24号),武汉、宜昌、襄阳等地陆续出台了落实节约集约用地的实施意见,武汉东湖新技术开发区出台了扶持多层标准厂房建设的配套措施,各地逐步建立起符合本地实际的节约集约用地制度,节约集约用地的氛围正在逐步形成,已成为新常态下服务全省经济转型发展的“助推器”。

  一、面对新常态新趋势,节约集约用地要有新内涵

当前,我省经济发展所面临的内外部条件正发生着深刻变化,由过去以要素规模扩张,粗放利用,正向结构更优、资源节约、环境友好转变。“新常态”已成为国土资源管理的阶段性特征,是当前和今后节约集约用地的“大思维”、“大逻辑”。

(一)经济发展方式正在悄然发生着转变

从增长动力看,经济转型升级意味着动力转换。一是拉动GDP增长的投资、消费、出口的“三驾马车”,角色发生了转换,总体呈投资上升,消费下降趋势,投资占GDP比重由32.6%上升到56.8%,消费由63.3%下降到43.2%,投资就会引发新的用地需求;二是消费需求的个性化、多样化逐渐成为主流,对质量和舒适性要求更高,引发引致需求。为改善居住条件,增加了住房等用地;为便利旅游,需要快捷交通,增加了公路、铁路、公共设施用地。引致需求会不断产生新的土地需求。三是创新成为驱动发展的新引擎,生产要素相对优势发生变化,经济增长更多依靠技术进步和土地利用效率提高,创新土地利用方式必不可少。

从经济结构看,经济转型升级意味着结构优化。随着省委、省政府“一主两副”、“两圈一带”、“壮腰工程”、“中国农谷”等一元多层次战略推进,区域间协同发展趋势日益增强,需要建设用地在城乡之间合理流动,优化土地利用结构和空间布局的要求越来越高。

从发展质量看,经济转型升级意味着提质增效。既要“金山银山”、又要“绿水青山”,绿色低碳是今后的发展方向。牢牢把握“绿色决定生死、市场决定取舍、民生决定目的”三维纲要,实现小土地、大发展。

从制度环境看,经济转型升级需要市场发挥决定性作用。一是要发挥市场配置资源的决定性作用,加快形成反映市场供求关系,资源稀缺程度和环境损害成本的土地市场价格机制。逐步缩小土地划拨范围,扩大土地有偿使用范围,实行国有建设用地使用权出让进入公共资源交易市场和网上交易。二是政府宏观管理更加科学有效,强化“地根”的调控职能,在全面把握供求关系变化的基础上,适度调控土地市场,形成“尽可能市场,必要时政府”。三是全面推行依法行政。牢固树立依法依规节约集约管地用地,最大限度地减少对土地市场的不合理干预。

(二)节约集约用地的社会氛围正在逐步形成

改革开放至今,我国经济社会在发生着翻天覆地变化的同时,也付出了巨大的资源环境代价,到了非治理不可的时候,已引起了全社会的关注,加快了全社会节约集约用地共识的形成。

一是节约集约用地已列入政府重要议事日程。中央已将节约用地列为基本国策,提出要实行最严格的节约集约用地制度,李克强指出:“发展是硬道理,节约是大战略”。

省政府去年首次下发了实行最严格节约集约用地制度的通知,各地政府制定了落实的配套措施,履行节约集约用地已成为巡视、审计、督察、落实中央政策的重要内容。

二是节约集约用地倒逼企业提高土地利用效率。钢铁、水泥等传统产业产能过剩,企业兼并重组、生产相对集中不可避免。新兴产业、服务业、小微企业作用日益凸显,生产小型化、智能化成为新特征,土地的集聚效益、土地利用产出和效率越来越受重视。企业节约集约用地的动力内生化,由过去“要我节约”转变为“我要节约”。由于土地稀缺性、土地取得成本提升、闲置费的收取,倒逼企业自觉加快土地利用,提高土地利用效率,产生节约集约用地的内动力。

三是节约集约用地的社会氛围正在形成。最广泛代表民主的全国和地方两会期间,节约集约用地成了重要提案和热门议题;通过每年土地日的集中宣传,节约集约用地已引起了民众关心和社会反响,社会关注度高,很多市、县、区将闲置土地在官网、电视、报纸上公开挂牌督办,让社会来监督闲置土地的处置。

(三)经济社会发展有了更新更高要求

一是新一届中央提出“三个发展的新要求”。“发展必须是遵循经济规律的科学发展,必须是遵循自然规律的可持续发展,必须是遵循社会规律的包容性发展”,是新常态下做好国土资源工作的指针。

二是国土资源工作职责新定位:“尽职尽责保护国土资源,节约集约利用国土资源,尽心尽力维护群众”,简要说就是新“三保”(保资源、保发展、保权益),将“保资源”提到了首要位置,完全契合中央提出“三个发展”的要求——尽职尽责保护国土资源,就是遵循自然规律的可持续发展;节约集约利用国土资源,就是遵循经济规律的科学发展;尽心尽力维护群众权益,就是遵循社会规律的包容性发展。

三是经济社会发展决定了土地的利用方式。我省经济社会发展正以投资为主拉动力,带动后发优势明显,对用地的需求还会增加。与全国土地供需矛盾趋缓不同,我省土地供需矛盾还在趋紧。一方面新增用地还在增加,另一方面土地的粗放利用还很普遍,土地节约集约与粗放利用处于焦灼状态。经济上行时,借势抓节约,经济下行时,主动服好务。有点像美女减肥,胖的时候要节食瘦身,瘦的时候又要适当增加营养。因此,节约用地正处在克难攻坚的相持阶段,既要借东风,又要送春风。借东风要借助节约集约用地的有利时机,促进土地节约利用和方式转变;送春风要掌握好土地投放的时序和方向,减少和停止限制类和产能过剩项目用地,增加新型产业、现代农业和民生用地。

新常态下赋予了国土资源节约集约利用新内涵。

节约集约用地首先是保障发展。并不是不要用地,而是推动科学、合理、高效用地,以稳定、持续的土地供应支撑经济的平稳较快增长。

在土地利用方式上,要提高存量建设用地在土地供应中的比重,这是未来很长时间我省土地利用的主旋律,如果说节约集约用地是一场持久战,我们刚进入克难攻坚的相持阶段,还需要我们持久攻坚。

在经济社会进入转型发展、创新驱动的新时期,国土资源工作地位越来越重要,而节约集约用地将是今后国土资源管理工作的新常态。

二、加快转型升级,三大制约因素亟待破解

转型升级不会自动完成,过程充满了困难与挑战。近年来,我省通过部署开展闲置低效用地处置、单位GDP地耗考核、土地利用综合监管“三个攻坚战”,全省节约集约用地水平有了明显提高,土地利用方式有了明显转变。但是,一些地方仍然存在,“宽打宽用”、闲置浪费现象还比较普遍,与省政府的要求还有较大差距。要转变土地利用方式促进经济发展转型升级,必须破解这些制约因素。

(一)建设用地供需矛盾依然突出。进入经济发展新常态,国家紧缩用地计划成为一种趋势,2014年全国调减用地计划30万亩,2015年比2014年又调减了5万亩,争取国家用地计划难度逐年增大。我省要实现1.5倍的发展系数,高于全国的发展速度,主要依靠投资拉动,建设用地还会增加,土地约束会越来越紧。

(二)落实最严格的耕地保护制度要求越来越高。去年以来,国家开始实行“占优补优、占水田补水田”的耕地占补平衡政策,并布置了永久基本农田划定工作,进一步严格划定永久基本农田保护红线,对基本农田实行特殊保护,耕地保护的要求越来越严。我省人均耕地仅为1.3亩,比全国平均水平还低0.22耕地后备资源严重不足。部分市(州)耕地占补难以自我平衡。今后,即使有用地计划,缺耕地占补指标仍将使项目难以落地。

(三)土地闲置浪费较为普遍。长期以来粗放扩张的发展模式使我省资源环境承载力正在逼近天花板。在城镇化发展过程中,一些地方存在大量批而未供和闲置低效土地。2012年第一轮闲置地清理,全省共有10.33万亩闲置土地;2014年国土资源部开展的节约集约用地专项督察发现,我省2009-2013年批而未供土地约60万亩,闲置土地约3万亩,盘活利用的任务很重。20152月,我省启动第二轮闲置土地清理,清理已接近尾声。初步情况,闲置土地面积可能超过第一轮,处置闲置土地的任务会十分繁重和艰难。

三、重点突破,以节约用地服务转型发展

2013年,习近平总书记视察湖北时,提出湖北努力建设成为中部地区崛起重要战略支点,争取在转变经济发展方式上走在全国前列。2014年5月,李鸿忠书记在接受《财经国家周刊》专访时提出,湖北要“建成支点、走在前列”,转变经济发展方式是唯一出路。

要以土地利用方式转变促进经济发展方式转变,推进节约集约用地,以做优增量,盘活存量逐步提升土地利用效率和保障水平。

(一)深入推进土地利用四项创新试点,拓展发展空间

适应新型城镇化、新型工业化和农业现代化建设要求,服务“稳促调惠”政策落实,保资源、保发展、保权益,是对立的统一。唯一的出路是依靠土地节约集约破解保护和发展的难题。深入推进城乡建设用地增减挂钩、工矿废弃地复垦利用、低丘缓坡土地综合开发利用、城镇低效用地再开发“四项创新”试点破解发展用地瓶颈,不断完善建设用地保障方式。我省 “四项创新”试点拓展了建设用地空间,保障了我省经济社会发展的用地需求,促进了土地节约集约利用。

(二)深入推进节约集约用地三个攻坚战”,提高土地利用效率

以盘活存量建设用地为重点,打造闲置低效用地处置、单位GDP地耗下降、土地利用综合监管三个攻坚战”升级版,积极采取新增建设用地节流减量,存量建设用地挖潜增效,批而未用土地减量加速等综合措施,全面提高节约集约用地水平。2013年我省启动“三个攻坚战”以来,节约集约用地水平显著提升。闲置低效用地已处置10万多亩,今年开展了地税部门代征土地闲置费工作,襄阳市率先完成全省第一笔土地闲置费代征工作;单位GDP地耗下降率已纳入县域经济考核和市州党政领导班子考核范畴,单位GDP地耗水平从2010年的1798亩/亿元下降到2013年的1372亩/亿元,下降了24%;全省2009—2013年累计供地率从2014年初的59%提高到年底的72%,提高了13个百分点;2014年全年供应建设用地49万亩,其中存量建设用地25万亩,占供地总量的51%,同比增长9%,土地利用方式转变初见成效。

(三)深入推进开发区集约高效用地,促进产业转型升级。

开发区是全省节约集约用地的重点,是工业用地的集中区域。开发区节约集约用地做得好,可以对全省节约集约用地起到示范和带动作用。要采取优化建设用地空间布局、完善工业项目投资和产出标准、改革完善工业用地供地方式、开发区土地集约利用评价等手段,切实提高开发区土地节约集约利用水平。省政府明确了开发区新建工业项目准入标准,提出了开发区“零地技改”激励政策,促进开发区建设用地提质增效。对开发区节约集约用地水平高的,支持其优先扩区、调区和升级。目前,我省9个省级开发区升级为国家级开发区,达到了“好钢用到刀刃上”的效果,推动了开发区的产业结构调整和转型升级。

节约集约用地功在当代,惠及子孙,责任重大,任务艰巨,使命光荣。新常态下,我们按照省委、省政府的决策部署,开拓创新勇于担当进一步推动土地节约集约利用,更好服务转型发展

 


强化节约集约  推进征地管理

省国土资源厅征地管理处 刘 

2015624日)

姜大明部长强调:“要以资源节约集约利用,统领国土资源工作,在实践中不断实现保障科学发展、保护国土资源与维护群众权益的统一”。今天,我就“强化节约集约、推进征地管理”谈三点体会,不妥之处,敬请批评指正。

一、节约集约是手段,科学发展是目的,用地应有保有压

节约集约作为转变经济发展方式的手段,其目的是保障科学发展、可持续发展和包容发展。要通过强化节约集约利用土地,倒逼土地利用方式转变,助推经济社会发展。

从全国来看,经济进入了三期叠加的新阶段;从湖北来看,最大的实际仍然是发展不够,还处于“四期并存”阶段。面对经济下行的压力,省委省政府紧紧依托长江经济带发展、长江中游城市群建设等国家战略,坚持“五化同步、协调发展”,提出“稳增长、促改革、调结构、惠民生”等系列措施,谋划了十武铁路客运专线、鄂北水源配置工程等一大批重点基础设施、民生项目,以促进全省经济平稳有序发展。项目实施使我省建设用地刚性需求更加旺盛,但土地资源的刚性约束也不断加强。一是国家对耕地保护提出了更高的要求,要求严格落实“先补后占、占一补一、占优补优”,要严格划定、特殊保护永久基本农田。二是虽然经过积极争取,国土资源部今年下达我省计划指标为25.8万亩,同时我省还是全国唯一开展土地利用四项创新试点的省份用地指标总量继续保持在全国前列,但仍无法满足全省经济社会发展约60万亩的用地需求与此同时,土地粗放利用、低效利用仍然存在,批的没用,用的没批现象比较普遍。因此,必须强力推进节约集约,扭转粗放的土地利用方式,优化结构,提升用地保障能力。

首先,这种保障不是不讲质量的保障,而是采取差别化的政策,做到“有保有压”。具体来说就是要汉十客专、郑万铁路等8万亩铁路用地;武汉城市圈环线高速公路、长江公路大桥等10万亩高速公路用地;鄂北地区水资源配置等重大水利设施用地;长江经济带发展、长江中游城市群建设的重点项目用地;“四化同步”、新型城镇化建设用地;全省安居工程、棚户区改造等民生工程,文化、养老、医疗、旅游等新型产业用地。就是要高消耗、高污染的项目,列入禁止用地、限制用地目录的项目,如钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等产能过剩行业的项目,和政府性楼堂馆所,以及以“学院”、“中心”、“技术用房”名义建设的楼堂馆所;土地利用效率不高区域的用地。要按照好而优又快则先原则,实施差别化管理,用优增量,真正做到“小土地、大发展”。

同时,这种保障是一种精细化的保障。要真正认识到:缺的是地,但更缺的是精打细算,以往那种摊大饼的粗放发展方式难以为继,必须精细化管理。一要强化规划管控和用途管制,对新增建设用地实行总量控制,对年度计划指标实行额度管理,采取现场踏勘、限时报批等措施,提高计划指标执行力。二是根据项目实际开发进度保障供地,实行“统一规划、分期供地”,项目达到约定条件就供地,没有达到约定条件不得供地,真正做到“土地计划跟着项目走”,保重点、保民生、保当年、保开工。

二、节约集约必须强化用地审查,履职尽责

节约集约用地必须把好审批关,要构建建设用地审批责任体系,将节约集约用地要求落实到建设用地审批的每个环节,每个岗位。在这方面,省政府出台了《关于实行最严格节约集约用地制度的通知》(鄂政发201424号),对节约集约用地提出了总要求。我厅也先后出台了《关于强化共同责任机制 切实提高建设用地报件质量的通知》(鄂土资发〔201435号)、《关于切实提高建设用地审批效率 落实审查责任的通知》(鄂土资2015683号),建立了“横向到边、纵向到底”的建设用地审批责任体系,严格用地审查,取得了一定效果。

纵向来看,县级国土资源部门在申报用地时,要严格履行征前告知、确认、听证程序,要引入征地补偿协商机制,要充分听取相关部门和有关专家的意见,对项目用地的必要性、可行性、科学性、合规性进行充分认证,对用地进行节地评价。重点审查申请用地条件,筑牢用地审批第一道防线,将不符合节约集约土地利用原则、粗放利用土地的项目挡在门外。市(州)国土资源部门要对县级国土资源部门申报的资料进行实质审查,审查用地是否符合国家产业政策和供地政策是否符合土地使用标准和节约集约用地要求省级国土资源部门进行复核性审查,主要是对项目的合法合规性、节约集约利用情况进行审查。对占地特别是占用耕地面积较大的,必要时应组织实地核实

横向来看,各审批业务处室各尽其责,分别把关。规划方面负责审查土地利用计划执行情况、用地是否符合土地利用总体规划、占用基本农田是否进行补划。耕保方面负责审查是否落实“先补后占、占一补一、占优补优”、对线性用地等项目占用的耕地是否进行了充分论证,是否采取了避让耕地特别是基本农田的措施。利用方面负责审查是否符合国家产业政策和供地政策是否符合节约集约要求、是否可通过盘活存量解决项目用地。地籍方面负责审查用地权属、地类、面积情况。征地方面负责审查是否严格履行征地程序、征地补偿安置是否符合标准。是否征求被征地农民的意见、是否进行充分论证和进行风险评估等。未执行国家产业政策和供地政策、未按用地标准申请用地,工业用地未按鄂政发〔201424号进行说明和承诺的一律不批。

三、节约集约必须加强动态监管,跟踪服务

 “把权力放下去,把服务和监管抓起来”,彻底扭转“重审批、轻监管”的局面,由重事前审批,转向重事中事后监管,建立批前、批中和批后用地核查制度,让粗放利用土地无处可藏。

批前,将实际投资额、投资强度、供地率、节约集约用地水平、违法用地 五项指标作为考核依据,对各地上年度所批土地进行绩效考核,考核结果与用地计划指标挂钩。提前介入、重点跟踪,及时掌握全省重点项目用地需求,主动指导用地单位做好组卷报批工作

批中,严格落实行政审批五项制度 “快报快审快批,近年来,我省建设用地批准总量一直处于全国前列,违法用地量处于较低水平,近三年省级批准建设用地10050批次,面积135万亩;报国家批准武汉天河机场三期、南水北调移民安置、武咸城际铁路等重点项目72个,面积36万亩,有力保障了全省“建成支点、走在前列”战略实施。但简政放权、提高效能永无止境。要进一步简化资料、优化流程、提升效率、落实责任。要对照“横向到边、纵向到底”的责任体系找准定位,聚焦问题,对节约集约审查把关不严的问题,一经发现及时纠正,严肃追责。

批后,要充分利用征地批后实施系统和土地市场动态监测与监管系统,适时掌握建设用地批、征、供、用、补、查动态变化,重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及征地实施、土地供应、项目开发利用等情况进行动态监管,坚决防止批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

同时要做好全流程的信息公开工作,坚持以公开为常态、不公开为例外,将能公开、可公开的征地信息主动公开,做到管理公开、服务公开、结果公开,广泛接受社会各界监督。

最后,要牢固树立依法行政理念。特别是各级地方政府有地不可“任性”。国土资源部门也应该转变观念、找准定位、严格执法、动真碰硬,特别是对借园区、开发区之名圈占土地、乱占耕地等违法用地行为,予以坚决查处,严肃问责,在全社会树立节约集约用地、依法依规用地的良好生态。

 

强化资源市场配置  促进土地节约集约

 

武汉市国土资源和规划局   严 春 

 

2014年武汉市GDP首超万亿,人均GDP达到98434.44元(16024.36美元),三次产业结构比3.5:47.5:49.0,正处于工业化中后期阶段,经济发展进入新常态,建设用地供应总规模呈下降趋势,已从增量扩张为主转向存量、增量并存的深度调整期。十八届三中全会明确了市场在资源配置中起决定性作用,为充分发挥市场配置作用,积极引导城市内涵式发展,武汉市创新土地供应制度,加快城中村改造,加强审批监管,提高节约集约用地效能。

一、创新土地供应制度,坚持市场配置

1、建立储备与委托交易并行模式,促进土地市场活跃

武汉市实行“储备优先下的委托交易”模式,与杭州的“政府垄断型”模式、上海的“市场主导型”模式并称为全国土地市场建设的三大模式。这种模式是对改变原有土地用途为经营性用地的,由原土地使用人申请委托交易,同时办理出让手续,以招拍挂方式确定土地受让人,交易价款由受让人按规定支付给政府和原土地使用人,不发生融资成本、不存在中间环节,有利于提高政府和企业的收益,委托交易可以充分发挥市场的积极性,有效减小土地储备机构的资金压力和事务性压力。2009-2014年武汉市以委托交易方式供地4872亩,占供应总量的5.16%。武汉市储备与委托交易并行模式既可以充分保证政府垄断土地一级市场,又能有效促进土地市场活跃,在土地资产经营管理中具有较强的制度优势。

2、明确协议出让范围,鼓励自有存量地开发

武汉市执行的政策:对于涉及到经营性用地,一律采取招拍挂方式处理,协议出让的范围相对狭小。随着武汉市土地市场逐渐成熟,为鼓励各单位充分利用存量土地、加快三旧改造、促进产业升级、提升城市功能,武汉市在遵循《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)的前提下,适当放宽协议出让范围,针对企事业单位利用自有存量土地以及三旧改造范围内进行非商品住宅建设的,经批准可以协议出让土地。但对于商品住宅用地政策仍从严,主要是保障商品住宅市场持续稳定。同时,为提高公共停车场建设的积极性,对于自有地建设停车场,不申请产权登记的,可以不再办理土地供应。需要产权登记的,原用地以划拨取得的,继续划拨供地;原用地以出让方式取得的,可协议出让。这一做法加大了社会资本参与开发建设力度,在公益性建设用地紧张的情况下,提高建设用地复合利用效率,促进节约集约用地。

3、扩宽土地置换范围与条件,促进市场配置

武汉市过去土地置换的条件主要是符合相关规划、置换土地用途相当、面积相当,且位于同一区域范围内。近年来土地置换的需求越来越大,武汉市进一步扩大了土地交换范围和适当放宽条件,明确除储备土地可置换外,允许因项目用地调整进行的部分或整体调换。降低交换门槛,不再要求互换地块用途相当、年限一致,只强调交换当事各方交换前后所有地块使用性质(国有、集体)、使用权类型(经营性、非经营性)保持一致,不同区域的土地也可以交换。通过政策的调整,促进了城市存量地块开发建设,加速了城市更新改造。

4、加强土地收益调控,防止土地过度开发

一是为防止市场过度追求经济利益,分类设置土地收益征收标准。如武汉市规定政府储备地块、工业用地收益不低于土地评估价的20%;其他用地采取房屋征收方式实施的,收益不低于土地评估价的20%,采取宗地收购(收回)方式实施的,收益不低于土地评估价的50%;委托交易地块、存量地协议出让地块政府收益为土地成交价的50%;同时,为防止原土地使用人片面高强度进行城市开发建设,以容积率3.5为界,3.5以内的政府收益按成交价的50%核算,超出3.5的以上部分政府收益按成交价的100%核算,进一步促进土地储备的实施和城市规划的落实。

二是为防止市场寻租行为,土地收益估价采取三家评估机构评估结果取中间值的方式。武汉市国土规划局作为招标采购主体,按年度定期对土地评估机构进行遴选,并定期进行考核,评估费用纳入财政预算;国土规划局指定第三方机构,按照轮候制原则一次选取3家土地估价机构,统一委托评估业务,第三方机构进行土地评估报告审查,确定处于中间的评估结果为按照最终宗地评估价格,确保了国有土地资产的保值增值,有效防止市场寻租行为的发生,保障了市场公平、公正。

二、创新城中村改造政策,引入市场机制

1、加强规划引导和调控,制定市场规则

为加强城中村改造的引导与控制,武汉市按照“1+8+N”的“三旧改造”专项规划体系(即个规划纲要,个分区专项规划,个更新改造单元规划),编制了93个主城区城中村改造规划,对改造范围、功能布局、改造步骤和时序、资金平衡方案、改造模式和策略等都进行了明确。将城中村用地划分为还建用地、产业用地、开发用地和储备用地(含规划控制用地),留足村民自需用地、保障政府控制用地、剩余推向市场开发,在保障村民利益的同时保障城市功能需求,避免片面追求经济利益的恶性开发。截止2014年底,全市通过城中村改造共腾退土地3524公顷,其中2357公顷用于了城市公益设施和市政配套设施建设,储备土地1167公顷。对于景中村、绿中村这种以生态景观保护为主的城中村则是整治为主,通过制定建筑管理办法,规范农村新社区、个人自建房的方式实现整治,提高村民生活质量的同时切实保护生态环境。

2、引入多元主体开发,提高资本运作效率

武汉市主城区147个城中村改造土地总面积约2138182公顷,需改造资金约2352亿元,改造资金压力大。为激发村民自主改造的积极性,引入多元化的改造主体,包括村集体经济组织改制后的经济实体(村集体自主改造)、社会经济组织(挂牌交易)和储备机构(政府储备)等三种,灵活多样的方式,有效激活了市场,村民纷纷由“要我改”转变为“我要改”。政府统一制定标准,村集体自主招商引资,建立起改造开发的市场机制。多元主体开发有效提高了资本运作效率,推动了城中村改造,截止2014年底,有93个城中村通过挂牌交易或统征储备以及结合重大项目的方式实施改造,其中有79个城中村是通过区政府组织以自主改造的方式实施改造,已吸引资金约1600亿元,大大改变了城市面貌。

3、容积率转移,激发市场主体积极性

为保证社会资本在城中村改造中能有效投放,政府采取土地成本经济测算和容积率奖励来激发开发商的积极性。如规划容积率与现状容积率的比值小于一定比例时,开发改造出现零利润甚至亏本,可通过权威部门的成本测算来提高地块容积率;又如在项目区内若规划建设一定规模的公共绿地或基础设施时,可通过容积率转移的方式将一定比例的建筑量转移至剩余项目用地或相邻项目用地内。成本测算和容积奖励实现了开发商改造成本和收益资金平衡,确保了城中村项目中能按预定的时间和要求完成改造。

4、市场盘活产业用地,保障村民利益

产业用地是为解决原村民劳动就业问题,按劳动力人均80平方米测算,按容积率2.0控制,用于发展除住宅以外的二、三产业用地。政府出台优惠政策,鼓励村民自主开发产业用地、并持有开发后物业,根据产业用地的区位、规模等条件,如果2.0的容积率确实偏低,在规划允许条件下、在补缴出让金差价的前提下,可以适当提高容积率。在村民自主开发资金不足时,经2/3以上村民代表同意、区政府认可,可以与企业合作开发或转让,其中原核定2.0容积率以内的产业规模,仍然给予优惠政策(划拨用地的,不补缴地价),超过2.0的部分应补缴一定的出让金。产业用地的市场化盘活,有效保障了村民的利益。

三、创新行政审批监管,服务市场主体

1、建立服务市场的集中审批制度,提高工作效率

武汉市为高效服务市场主体,积极深入推进行政审批体制改革,建立了“1+8+1”的行政审批体系,包括“1”个局市民之家窗口(标准化事项审批),“8”个国土规划分局窗口,“1”个局集中服务中心(后台、孵化器)。31个标准化审批事项全部入驻市民之家窗口,其中17项行政审批服务事项实现一天出件 6项行政审批服务事项实现 “立等可取23个主要局业务处室、单位全部入驻局2楼集中服务中心,非标准化的行政审批事项全部在此进行孵化,建立了变文为问、变函为喊、快速会商、快速决策、局企直面、无缝交流的服务机制,大大提高了审批效率。

2、建立满足不同主体需求的土地监管信息系统,提高监管效能

武汉市搭建了“土地利用综合管理信息系统”,系统集成土地管理“批、征、供、用、补、查、登”全生命周期数据,涵盖了地理信息、地籍、基准地价、计划、土地储备、土地供应、规划建管和规划编制等8大类信息,共计58个图层数据,实现数据全口径、全覆盖。在此基础上,为满足市区政府、市国土规划局、市土资委办公室、各级土地储备机构、规划编制单位等不同主体对土地利用信息的需求,建立定制化服务,满足管理审批、项目实施监管及综合研究等各层面需求。为便于数据查询,开发了移动终端(手机、平板),做到随时随地、智慧监管。

随着经济发展方式的转型和土地利用方式的转变,武汉市不断创新制度、加强市场培育、强化市场配置,充分发挥市场对土地节约集约利用的推动作用,努力走出一条市场引导、规划约束、政府调控的节约集约用地之路。

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第25个全国“土地日”宣传口号

 

      1.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策

  2.坚持最严格的耕地保护制度,依法依规做好耕地占补平衡

  3.像保护大熊猫一样保护耕地

  4.严格落实耕地占补平衡,坚决防止占多补少、占优补劣、占水田补旱地

  5.划定基本农田,实行永久保护

  5.保护耕地--就是保护我们的生命线

  7.发展是硬道理,节约是大战略

  8.坚持最严格的节约用地制度,推进土地利用方式根本转变

  9.节约集约利用土地,转变土地利用方式

  10.落实资源节约优先战略,推进土地节约集约利用

  11.节约集约用地,保障科学发展

  12.坚持节约优先的原则,珍惜和合理利用每一寸土地

  13.大力挖掘用地潜力,提高土地利用效率

  14.加强土地督察,依法管地用地

  15.严格土地执法,打击违法用地

  16.尽职尽责保护国土资源,节约集约利用国土资源,尽心尽力维护群众权益

 

第25个全国“土地日”系列宣传海报

 

 

 

 

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